第四百六十六章 接班人面试（下）

    “东风国际地产，现在在S市拿下了两块地，是不是？”

    “三块地。”

    “好吧，厉害，运气真好。”梁鑫笑道，“未来十年，我估计这三块地，平均应该有可能升值十倍。那么假设我这个判断或者说猜测是正确的，各位现在心里的打算是什么呢？让我来猜猜你们的想法，好不好？”

    梁鑫看看滕增岁，又看了看其他几个人，“你们现在心里在想，要么抓紧盖楼，抓紧开发，然后建好的房子，只租不卖，等到十年之后再脱手。要么更恶劣一点，地拿下来后，连开发都不用开发，就踏马等着，同样是等到十年后，再把它卖掉，对不对？”

    滕增岁他们，互相之间看了看。

    陈荣幸开口道：“如果未来是可以预知的，正常人应该都只有这两个选择吧？我们有什么理由，要放弃确定可以到手的最高利润呢？你难道还有其他的……第三个更好的选项吗？”

    “当然。”

    梁鑫对陈荣幸一笑，说道，“陈总，这就是我们在这件事情上，最明显的认知差异了。”

    陈荣幸饶有兴趣道：“那你说说看，你想怎么弄？”

    “很简单。”梁鑫道，“我会以最快的速度，首先将这三块地全部开发好，然后根据位置和接下来十年的客流量，选择卖掉其中一处或两处产业，但永远保留一部分，作为集团永久的核心资产部分，绝不售卖。”

    “吃房租吃到死？”滕增岁问道。

    “为什么不呢？”梁鑫反问道，“滕总，还有各位老总，东风投资集团过去将近十年，做的生意确实很成功，凭运气积累了大量的流动资金。就冲你们这几天买买买的那股子爽快劲儿，账上的现金数量，我保守估计，也应该已经惊人到令人发指的地步。那么我请问各位，除了现金之外，集团手里头，现在还有多少可以稳定生钱的资产？不管丰年还是灾年，不管全球或者国内经济形势好或者坏，都能旱涝保收、或者至少稳定保本的资产？”

    成刚笑道：“三金科技。”

    “不对，三金科技一点都不保本，而且接下来烧钱需求极大。”梁鑫正色道，“东风国际地产也一样，现在只有投资活动，但并没有多少回血的渠道。集团在W市的楼盘，现在每个月还能收回多少租金？没多少了吧？一個亿有吗？”

    梁鑫盯着滕增岁看。滕增岁微微想了下，摇头道：“没有，基本这一轮，都卖得差不多了。每个月还能收回的房租，最多两千万。”

    梁鑫道：“还不如同学网一天的流水。”

    老莫呵呵呵笑道：“所以我们很看重你啊。”

    “唉……”梁鑫叹了口气，“莫老，您怎么还能笑得出来的？”

    老莫道：“我后年退休啊。”

    滕增岁：“……”

    梁鑫：“……”

    罗立林扭头看老莫一眼，脸上微笑，眼里却满是无语。

    梁鑫被老头子一噎，也不说废话了，直言道：“各位老总，我想说的思路，其实很简单。就是我如果做房地产啊，我一定要给自己设定一个最终的逻辑闭环。要知道站在我这一代人的角度上，最后一步到底要踏在哪个位置上。

    如果按我们现在的模式，无非就是抓紧搞地，抓紧盖楼，再等什么时候地价或者房价涨得差不多了，就抓紧卖出去。低买高卖，从Z省买到S市，再从S市买到B市，最终买向全国，甚至买向全球。我以最乐观的预期去算这笔钱，我们在未来十年里头，甚至二十年里头，平均每年的收益率能高达百分之一百，就是咱们所过之处，所有地方的房价都能从五千涨到一万，那么我们二十年时间，一共能走遍多少地方呢？

    按平均一年落实一个省份的项目，二十年连全国都走不完，然后呢？手里的现金，无非也就是变成现在的二十倍。大概多少钱？两千亿没有没？”

    滕增岁道：“差不多。”

    “好。”

    梁鑫道，“然后呢？到时候所有的物业单位，全都顺利脱手，二十年奋斗，换回两千亿的现金，当然很了不起。可收回的这笔资金，我们然后干嘛去？肯定不能存在银行放贷吧？”

    “为什么不能？”罗立林打断道，“我们自己就有控股的银行，二十年后……或者更快一点，十五年后有了这么一笔资金，直接把W市地方银行向全世界做扩张，不是很好吗？

    我们在海外有大量的同乡会、W市商会、W市各行业协会，哪一个不缺钱的？甚至放给老外都可以，阿姆利克政府都踏马经常缺钱！阿国政府这么优质的客户，你还怕他赖账？”

    梁鑫顿时表情错愕地看了看罗立林。

    有那么一瞬间，他被这群放贷思维根深蒂固的老乡，搞得相当有点震撼。

    狗日的，我还以为你们是土鳖……

    原来一个个，都这么胸怀广阔，放眼世界的吗？

    阿姆利克政府的租子，你们都敢收？！

    “罗总，不要激动，听小梁说完。”滕增岁露出呵呵呵的笑容。

    梁鑫也立马回过神来，笑道：“未必没有可能，放贷收利息，永远存在风险，谁能百分百地拍着胸膛说，阿姆利克政府就不会赖账的？咱们先不说这个……”

    见罗立林像是要反驳，梁鑫赶忙打住，“我只说到时候，咱们房地产做得一帆风顺，开发的楼盘也全都顺利出手了，钱也拿到了，但是我们回过头来看，我们最终还能剩下什么？是不是除了钱，除了现金，什么都不剩了？

    而且我还是那句话，我们拿到手的钱，输送给旗下的控股商业银行拿去放贷也好，或者做其他投资也好，一旦投资结果不理想，这笔钱只会减少，不会增加。加上通胀的因素，这笔钱如果找不到最合适的地方去投放，它的缩水速度，将远远超出我们现在的想象。

    所以我的思路很简单，我们这二十年做下来，我们要累积的东西，不光是资金和资本，更重要的东西，是资产！而且资产的积累，甚至比资金的积累更加重要！我们必要有那样一种资产，不需要我们再继续投入很多的资金和精力，就能每年稳定地产出收益。这部分资产，也应当成为我们所需资金的主要来源，它能保证我们，即便在后续投资失败的前提下，来年依然有翻身的底气和能力，最坏的情况，集团也能够靠这部分资产，一直存在下去。

    它的收益率，可能远不如现在的模式，但只要规模上来，收益的绝对值，也并不会比我们期望的相差太多。最关键是，我们相当程度上，摆脱了投资的风险。”

    “你这说的这个，不就是过去……地主收租吗？”

    老莫不愧是老人家，心思很容易就想到旧社会去。

    梁鑫一笑，说道：“对啊，完全正确，就是收租。过去几十年，我们搞了土改，想收租收不到了，但现在呢，房地产市场开放了，新的这一轮即将到来的房地产热潮，比的就是大家谁圈地更快，谁先圈到最优质的地，将来靠这些地来收租。”

    陈荣幸道：“地是国家的。”

    梁鑫笑道：“但地上面的房子，是我们的。”

    陈荣幸眨了眨眼。

    滕增岁问道：“收租……太低级了吧？”

    “低级吗？”梁鑫道，“人类历史几千年，您能想到比圈地收租更稳定的资产配置形式吗？乡岗首富李老头，就在乡岗那芝麻绿豆点大的地方上，靠着两千万人口的市场，收租收了一辈子，现在收成亚洲首富了，低级吗？阿公，我认为资产没有低级和高级的区别，资产的好坏和优劣，只在于它对不可控因素的抵抗力有多强。

    过去的土地，不论风吹雨打战乱，只要土地的归属明确，就是被火烧过，每年只要有人来租，地主就能活下去。现在轮到房地产了，只要大楼不倒塌，社会制度不发生明显的变化，大楼的房租，也一样不怕风吹雨打，我们每年坐在家里，唱着歌儿、抖着腿，就能把钱挣了。

    这叫什么？这叫稳定的剥削效率。搞资本运作，底层逻辑，推不到持续剥削社会剩余价值，那也叫搞资本？如果每次都是自己承担风险，拼着人力、物力，努力搞开发、搞建设，最后就算做成了，还不见得能挣大钱，这也叫搞资本？这踏马叫建设社会主义啊！”

    滕增岁反问道：“不好吗？”

    “当然不好！”梁鑫盯着老滕，眼珠子直勾勾道，“阿公，我从小到大，课本里都很明确地教给我一个概念，我们的国家，目前所处的阶段，是社会主义初级阶段。”

    滕增岁陡然间，心头一凛。

    梁鑫继续道：“阿公，什么年龄的人，就干什么年龄的事情。国家也是一样的，处于什么阶段，就做什么阶段的工作。更大的目标，一定要放在短期目标已经完成的前提下再去做。要先学会爬，再学着去走。不能好高骛远，要尊重社会发展的客观规律，要明白一口气是吃不成胖子的，要稳扎稳打，牢固基础，步步为营。”

    老莫沉声道：“扯远了啊。”

    梁鑫道：“反正就是那么个意思。我们既然已经做了这个事情，就要尊重大自然，剥削是一定要剥削的，还要稳定剥削、长期剥削，光明磊落、大张旗鼓地剥削。要不然要我们这些人干嘛？至于剥削来的部分，我们上交之后该怎么分配，那就不是我们的工作范畴。”

    “你可闭嘴吧……”罗立林哭笑不得，赶忙把话题往回扯，“伱就跟我们讲，具体这个事情，你想怎么去办就好了。”

    “简单。”梁鑫道，“思路是很简单的，现在全国大概有三百个地级市，但我们的摊子，不需要铺得那么大，我认为只需要覆盖两百到两百五十个城市，就足够了。因为像S市、B市或者H市这样的国际级大城市，他们是有足够的人口和市场需求，做到一个顶俩甚至顶仨的。但为了保守起见，我建议每个城市最多只投建两个之内的，商业中心或者说商业广场……”

    “什么意思？”滕增岁问道。

    梁鑫解释道：“阿公，我问你，一座城市的CBD也就是商业中心区域，他们一幢大楼，每年的房租能有多少？”

    滕增岁道：“那得看怎么算了，市场有淡旺季，写字楼的房租也是有起伏的。”

    “按大概的平均价算吧。”梁鑫道，“S市最好的地段，每平方写字楼每月五十块，合理吗？”

    “应该不止。”滕增岁道，“一两百都租得出去。”

    “便宜点按一百来算。”梁鑫飞速道，“一个平方每个月一百块，十万个平方，每个月就是一千万，一年下来就是一个亿。这还不算，剩下还有涨价的空间。而如果我们能在一个地块上，修起两幢这种规模的写字楼，哪怕出租率只有一半，一年下来，稳稳就是税前一个多亿的收益。那么这么多写字楼白领聚到一起，他们是不是不可能一直只工作的？

    他们还需要消费，对不对？

    那就再在这两幢写字楼边上，建设大型的商场、涵盖各种方面的综合娱乐设施，比方大型的电影城、自营酒店、较高端或者年轻人的室内体育场馆，诸如此类。

    这么这些东西，整体地打包在一起，形成一个集办公、差旅、餐饮、购物和休闲娱乐功能为一体的商业广场中心，我们给它起个名字，就叫东风广场。一个广场每年的营收，会因为我们旁边有一个固定集中、规模庞大的中产阶层市场，而异常稳定。

    这部分配套设施所产生的利润，只要能抵充我们的房租收益上的那部分税款，整个广场的净利润，在最坏的情况下，也能稳定超过每年一个亿。

    假设我们在全国拥有三百个这样的广场，规模较大的大城市两个，人口规模不够大的城市一个，三百个广场，每年就是保底三百亿的净利润！风雨无阻！

    那么如果赶上好日子呢？赶上经济势头好的时候呢？利润直接翻一番、翻两番，年净利润突破一千亿，也完全不是没有可能。那这不比我们到处搞地、到处卖，要强到不知哪里去？”

    梁鑫说得很嗨。

    满屋子的人，更是忍不住地面面相觑，被这大饼画得有点撑。

    “还有，这个品牌做大之后，我们还可以授权给其他人使用。有些城市，我们不去开发的，但他们又希望我们去开发，那怎么搞？很简单，让他们自己出钱，我们为他们提供装修指导、经营指导，甚至可以自己派人过去，输送专业经营人才。我们只收取少量的利润分成，百分之十到百分之十五，很合理吧？”

    “还是收租？”老莫道。

    “更确切讲，可以理解为收税。”梁鑫道，“各位老总，这个世界上，最稳妥的赚钱方法，逻辑上一定是最老土最没有技术含量，但也最难办到的。其中最有代表性的几个土方法，一个叫收租，一个叫收税，另外还有铸币，这三件事，只要统治阶级不同意，谁都没办法插手进去。但现在呢，这个社会正在允许我们，以不那么直白的方式，参与到这些活动中去。

    我们接下来需要做的，无非就是尽快地形成自己的这一套操作逻辑：先拿地，没错的，拿下来的地，抓紧弄出我们的未来核心资产，顺手赚到的利润，一部分要能覆盖我们的建设成本，另一部分马上拿去圈更多的地。而我们的核心资产，在这个阶段还可以拿来作为抵押，向金融机构套取更多的流动资金，杠杆、杠杆、再杠杆，只要杠不死，就往死里杠。

    比的就是速度！比的就是谁能更用快的效率，完成自己的布局！

    为什么？因为现在有和我类似想法的人，全中国最起码有十万个以上，不过好在有这个想法还能付诸实践的机构，最多不超过五十个。但他们当中，有四十个会在看到希望之前死掉。因为他们只有有想法，但具体操作未必对，对了也未必能永远不犯错。

    可剩下的十来个，会成为我们发展道路上的强劲对手。

    我们必须警惕！

    不过目前来看，我们的情况还是好的。不仅因为现在我已经把这轮圈地游戏的作弊秘籍告诉各位了，还因为我们集团自身，先天条件也十分优越。

    因为第一，我们的自有资金状况，可能是所有这些机构中，最顶尖的几家之一，东风投资现在自己手里，有从全市老百姓嘴里抠出来的大量血汗钱——我们将来会回报他们的；第二，我们有自己控股的银行，还能继续从W市的老百姓和企业嘴里抠——这个我们将来也会回报他们的；第三，我们是投资机构，我们本身就具有强大的融资能力，实在没钱的情况下，随时可以拉人进来一起发财，以后再找机会翻脸把他踢出去。

    最后，我们目前投资的少量项目，将来会有自我造血的能力，也能为集团提供源源不断的子弹，比方说三金科技，我尽可能五年之后，让三金科技吐得比吃得多……”

    “哦？”滕增岁不由得一笑，“你还有这样的心思？”

    梁鑫道：“阿公，我怎么说也是集团董事啊！东风国际投资，我现在也有百分之二的股份，我是恨不能对集团掏心掏肺掏肚肠啊！”

    滕增岁笑了笑，又看看其他人。

    房间里一阵安静，老莫谈了句，“按这个思路，我们在海外的投入，就没用了啊。”

    “不会啊。”梁鑫直言道，“海外的可以继续投嘛，但是我的想法是，国内要打正规战，集中力量办大事，主要资金不要外流。海外完全可以得打游击。我们可以直接给外面的自己人投钱，刚才莫老说的放贷给各个W商会，我觉得这个思路就很好。

    我们只负责给钱收利息，钱是给到具体的人或者机构手里，只扶持有前途的年轻人，但经营风险由他们主要承担。

    做得小也没关系，只要能四处开花，保证有相对稳定的进出渠道，我们将来如果涉足制造、物流这些领域，外面的市场很容易就能建立起来。不过像东风广场这样的重资产建设，就完全没有必要了。里面做大做实，外面做点做活。

    里面既收租也收税，外面但求收支平衡。等到哪天，咱们国家的军舰能开到那边去了，炮弹射程之内就是我W市海外商人安居乐业之处，那到时候咱们再跟在国家屁股后头，搞点离岸建设，去剥削剥削亚非拉美广大底层老百姓，问题应该不大。不过这应该是二十、三十年后的事情了，到时候估计我都已经退休了，得我儿子那一辈去弄……”

    梁鑫越说越尼玛天马行空。

    滕增岁听得感觉魔幻，终于忍不住打住，说道：“好了，好了，说得太远了。”

    “是啊，太远了……”

    梁鑫也感慨着停下来，端起水杯，喝了一口。

    滕增岁问其他几个人道：“你们觉得，小梁刚才说的那些，对你们有启发吗？荣幸？”

    “嗯……很有建设性。”陈荣幸点点头，“虽然有点乱，不过听得出来，小梁确实是有一套自己的想法的，能写出来就更好。”

    “这几天没空。”梁鑫道，“过段时间再说吧。”

    滕增岁又问老莫，“你觉得呢？”

    老莫道：“年轻人的思路，很有闯劲，目标也明确，我觉得非常有参考意义。”

    “我也觉得不错，收租、收税……哈哈！”罗立林笑道，“小梁说这叫什么？资本运营的底层逻辑是吧？我倒是头一回听这个说法，很恰当啊，我回去后，得跟我们那边也汇报汇报。”

    滕增岁立马道：“别来抢生意啊，本来就乱得很来，弄好了，你们的收益也不少。”

    “我做不了主。”罗立林笑道，“我就是个传话的，谁让你们今天让我听到了？”

    滕增岁无语地摇摇头，“高端制造业，跑去搞房地产开发，那是走邪路。”

    罗立林又哈哈一笑。

    成刚却插了句：“我们郭总应该有兴趣，沈瑞龙也肯定有兴趣，钱杭资本接下来，会尽快行动的。滕总，市场这么大，咱们两家合力，圈地的效率应该更高。我先代表钱杭资本向东风国际地产询个价，五个亿，拿百分之十行不行？”

    “太少了。”滕增岁道，“我的底线，要进来，可以拿钱杭资本的股份来换。”

    成刚叹了口气，“滕总，这样容易两败俱伤啊。”

    滕增岁想了想，突然问梁鑫：“你说这么多干嘛？”

    梁鑫：“？？？”

    “行了，今晚就到这里吧。”滕增岁抬手看看时间，不知不觉的，都已经过了12点了，站起身对梁鑫道，“小梁，月底集团理事会例会，你过来开个会。”

    梁鑫问道：“还要作报告？”

    “那倒不用。”滕增岁道，“你说的这些，我还得再找人咨询咨询、论证论证，总不能听你这一通乱说，我就把几十个亿全都砸进去吧？试点起码就得做个两年。”

    梁鑫转头看看成刚，说道：“那等您试完，估计黄花菜都凉了。”

    成刚不由一笑。

    滕增岁没精力跟梁鑫抬杠了，说道：“月底集团理事会例会，我会提名增选你，进入集团理事会担任理事，东风国际投资的这个试点，由你来负责。第一站……W市本地先做做看。”

    梁鑫顿时满脸无语，“这就是你们说的，给我的好处？”

    “嘿嘿嘿，年轻人，你当这个职务好弄吗？你现在大学都还没毕业……”

    老莫站起来，对梁鑫笑道，“集团改制之前，这是副处！”


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